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王石撰文风波折射万科转型难题两

2019年02月03日 栏目:网络

王石“撰文风波”折射万科转型难题进入[万科A吧],看看大家都在谈论什么>>>第1页:第2页:王石又给万科()惹了麻烦。这一次

  王石“撰文风波”折射万科转型难题

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  王石又给万科()惹了麻烦。这一次是“撰文风波”。

  近,三联竞争力杂志刊载《暴殄天物是行业大忌》,文中指出,经过检讨后,万科董事长王石总结,万科今后绝不跟政策对着干,也不抢着当政策试验田,集中精力于提升自身专业能力;而且不会回避暴利,但绝不能把暴利当作追求,因为暴利电力钢管杆往往暴毙。文章一出,立刻引起轩然大波。随后,万科发言人肖莉表示,此文并非王石撰写,王石也没有接受过该杂志任何形式的采访。

  不管王石说没说这番话,实际上,摆在万科面前的问题就是:前几年,认真遵守90/70政策,推出大量90平方米以下的普通住宅,结果赶上市场低迷,虽抢在大规模保障性住房入市前,降价抛售去库存,但净利润率急剧降低。

  在消减了存货后,万科现在开始恢复拿地,未来几年的规划也就必须提上议程。接下来的几年,面对市场的看空、政策的变化,万科是打算像家电行业一样,造出成本价更低的房子、走薄利多销的路线呢?还是在此基础上暗度陈仓,慢慢转型,提升自身专业能力,精耕细作,做更多的高品质住宅,三维扫描服务追求更高的利润率呢?

  造更低价的房子?

  造出更低价位的房子,确实可以激发更多的需求

王石撰文风波折射万科转型难题两

,虽然利润率低,但是如果量能大增,总利润还是能有所增长。按照深圳大学国际金融研究所所长国世平的测算:在深圳,如果平均房价达到25000元/平方米,只有25%的深圳人有需求;如果平均房价达到15000元/平方米,需求有50%;如果平均房价达到8000元/平方米,需求有75%;平均房价如果达到300物欲膨胀的今天0元/平方米,全深圳的人都买得起房。

  事实上,从2007年10月开始降价至今,万科走的就是这条路线,只是降价抛售是因时而变,是为了去库存,并非事先主动规划的。2008年接二连三的降价,让万科的净利润率明显降低,2008年1~9月,万科的净利润率只有10.10%。而相比之下,在此之前的2007年,万科的净利润率高达13.63%,2006年净利润率也有12.83%。但是,净利润率的牺牲,并未带来明显的销售额增加,2008年万科全年销售额仅增加了8.6%,根据万德数据,截至2009年2月21日,28家机构对万科2008年净利润的平均预测值是51.19亿元,仅比2007年小幅增长,增幅仅为5.68%。

  接下来,在市场继续看空,甚至万科自己也悲观预测,楼市可能还要低迷几年的情况下,万科要想“冲量”,可能需牺牲更多的净利润率。根据戴德梁行的数据,在深圳,1月房价同比下降26.8%,较高峰期回落36.4%,价格的充分调整才得到成交量的有力支撑,2009年1月,深圳的单月成交量与2008年月均相比增长15%。而在北京,2009年1月房价同比下降了20.2%,成交量仍然没有回升到2008年的月均水平,还低了9%。根据中银国际对万科2009~2010年的盈利预测数据推算,到2010年,万科的净利润率即便下降到9.23%,净利润总额仍然增长乏力,难以维系万科股权激励计划中提及的15%的增长速度。

  而万科执行副总裁肖莉接受《投资者报》采访时强调的“以销定产”,也就是能销多少才生产多少,显然也对“冲量”路线有所保留。

  大批廉租房的投入建设,也堵住了“低价冲量”的向下竞争路线。虽然英大证券研究所所长李大霄认为,廉租房对市场的影响不大,市场大可各取所需,样本印刷设计厂家批发万科能满足市场一部一生才值分需求就不错了。但是,关键就在万科打算满足哪部分市场需求,如果走“低价冲量”路线,势必越来越与廉租房市场重叠。目前,各省市等没了青春已提交2009~2011年新增廉租房筹集计划,而200亿元中央廉租房建设补贴也将与近期拨付到各省份,2009年廉租房投入建设将超过6000万平方米,相当于万科10年的销售面积(万科2008年销售557万平方米),万科向下端跃进的路,显然被廉租房堵住。

  虽然,一些开发商认为廉租房只是租赁,应该不会对商品房产生冲击。但是,租金成本和购房成本的对比,直接影响着房地产价格。当可以以便宜的价格租住廉租房时,愿意付出的购房价格只会更低。

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